Si comme 6 ménages français sur 10, vous êtes propriétaire de votre logement principal (d’après l’étude de L’insee datée de 2016),  il y a de grandes chances que  vous ayez financé votre bien grâce à un prêt immobilier. Mais au fil du temps, votre logement se détériore et d’importants travaux de rénovation deviennent nécessaires.

En moyenne tous les 10 ou 15 ans, la toiture, les sols, la plomberie, ou les murs vont avoir besoin d’être rénovés, que ce soit  pour les maintenir en bon état ou pour réaliser des économies d’énergie. Il se peut également, que l’intérieur ne soit plus au goût du jour, et qu’un rafraichissement soit nécessaire pour améliorer le quotidien de toute la famille.

Dans tous les cas, que ce soit pour réaliser des économies d’énergie, faire de la maintenance ou améliorer le bien-être des gens que vous aimez, ces travaux importants ont besoin d’être réalisés et leur coût peut varier fortement en fonction du besoin.

Comment faites-vous alors pour réunir le budget nécessaire à financer des travaux qui peuvent aller jusqu’à 20 000 €, alors que le budget familial, qui comprend déjà le crédit immobilier, et souvent d’autres crédits ( voiture, conso, etc…) ne vous le permet pas ?

Il existe de nombreuses options de crédits travaux : le prêt travaux, le prêt à taux zéro + (PTZ+), le prêt personnel, le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale (PAZ), le prêt ANAH et encore bien d’autres. Cependant, ils ont deux inconvénients majeurs :

  1. Les critères d’accès sont très strictes et pas toujours évidents à réunir,
  2. Mais surtout ils ajoutent un crédit supplémentaire à votre endettement.

QUELLE SOLUTION ALORS ?

Une solution qui est souvent négligée, et qui peut vous permettre, en fonction de votre situation :

  • de réduire vos mensualités,
  • d’avoir un prélèvement unique,
  • et potentiellement d’inclure une trésorerie supplémentaire dans votre opération…

… C’est le regroupement de vos crédits.

Bien sûr tout cela peut paraitre trop beau pour être vrai ! Effectivement,  il faut faire attention aux tarifs attractifs qui peuvent faire miroiter des offres irréalisables.

Nous allons vous démontrer ici avec l’exemple concret d’un financement réalisé en 2017 chez Uniprêt, courtier en solution de rachat de crédit, que les mathématiques de cette stratégie ont un sens et fonctionnent réellement.

En règle générale,  il faut que trois conditions soient réunies pour que le rachat de crédit soit rentable :

  • l’écart de taux entre le prêt initial et le nouveau prêt doit être d’au moins 1 point.
  • La durée du crédit restant à courir doit être d’une durée minimum de 10 ans.
  • Le capital restant dû doit être supérieur à 100 000 euros.

C’est ce que confirme Philippe Taboret, spécialiste du regroupement de crédit, dans un article publié sur le site  lemonde.fr .

Le cas d’un dossier financé par Uniprêt qui a permis d’inclure une trésorerie supplémentaire pour financer des travaux de rénovation¹.

Monsieur et Madame Leroy sont retraités, et ont plusieurs crédits en cours à des taux et des durées en cours différents.

Ils nous ont confié leur dossier de regroupement de crédits pour que nous leur trouvions la meilleure solution pour :

  • Trouver un meilleur taux, unique, sur l’ensemble de leurs prêts.
  • Une trésorerie incluse dans l’opération d’environ 20 000 € ( Dans leur cas, pour financer des travaux, mais qui peut être utilisée comme on le souhaite).
  • Réduire les mensualités de leurs prêts.

Sachant que cela entraine nécessairement des concessions, ils ont accepté que leur durée de remboursement s’en retrouve allongée en mois, et, bien évidement ils sont conscients et, ont été informés,  que leur nouveau montant total dû à rembourser sera plus important ( du fait des pénalités de remboursements anticipés des prêts initiaux et, des frais liés aux transferts et à la constitution de nouvelles garanties notamment hypothèque, cautionnement mutuel etc…).

Dans les détails, Crédits et dettes en cours :

Crédit immobilier # 1 :
Capital restant dû : 130 840€
Mensualités : 1 443 €
Taux débiteur : 2.50 %
Mensualités restantes : 102

Crédit immobilier # 2 :
Capital restant dû : 43 896 €
Mensualités : 407 €
Taux débiteur : 3.10 %
Mensualités restantes : 129

Crédit immobilier # 3 :
Capital restant dû : 63 523 €
Mensualités : 675 €
Taux débiteur : 3.45 %
Mensualités restantes : 136

SITUATION PRÉCISE AVANT LE REGROUPEMENT DE CRÉDITS:

•    Capital restant dû : 238 259 € ( frais de remboursements anticipés inclus).
•    Mensualités : 2 587 €
•    Taux débiteur moyen (sur l’ensemble des trois crédits) : 3.01 %
•    Mensualités restantes (moyenne de l’ensemble des mensualités restantes) : 123
•    Montant total dû (pénalités, frais divers et commissions incluses) : 291 489 €

L’OFFRE DE REGROUPEMENT DE CRÉDITS² qui leur a été proposée est la suivante :
•    Montant du regroupement de crédit : 267 000 €
•    Trésorerie incluse dans le regroupement de crédit : 19 896 €
•    Taux débiteur fixe : 1.85 %
•    Nouvelles mensualités : 1 699.79 €
•    Nouvelle durée de remboursement : 180 mois.
•    Nouveau montant total dû (pénalités, frais divers, et commissions incluses) : 305 961 €
Au final Monsieur et Madame Leroy ont accepté cette offre, voici pourquoi :

Les moins :
– Le montant total dû a augmenté passant de 291 489 € à 305 961 €, soit : + 14 472 €
– La durée de remboursement est passée de 102 mois (pour le crédit le plus long en cours) à 180 mois, soit : + 44 mois

Les plus :
– Le taux débiteur a diminué passant de 3.01% (sur l’ensemble des 3 crédits) à 1.85 %, soit: – 1.16 %.
– Leurs mensualités ont diminuées, passant de 2 587 € à 1 699.79 €, soit : – 887.21 € / mois ou – 10 646 € / an.
– Ils ont inclus dans leur regroupement une trésorerie pour leurs travaux : + 19 896 €

  • Endettement avant 48,71%
  • Endettement après 32,01%
  • Avec 19 896€ en plus pour leurs travaux! 100%

En conclusion, pour une augmentation du montant total de leur crédit de 14 472 €, et de l’augmentation de la durée de leur prêt de 3 ans et demi, M et Mme Leroy ont pu financer des travaux d’une valeur de 19 896 €, réduire leurs mensualités de près de 900 €, le tout, en n’ayant plus qu’un seul prélèvement mensuel. De quoi pouvoir rénover leur résidence principale, et souffler un peu plus avec 900 € supplémentaires dans leur budget chaque mois.

Dans cet exemple, la réduction du taux débiteur de leurs crédits, couplée à l’effort de M et Mme Leroy d’allonger leur montant total dû, ainsi que la durée de leur remboursement, leur a permis de financer leurs travaux de rénovation sans sortir 1 € de leur poche. Il est donc très important  de comprendre les différentes variables qui vont composer le regroupement de crédit en fonction de votre situation. Mais il est encore plus important de choisir le bon courtier en rachat de crédit, pour obtenir la meilleure solution en fonction de votre situation.
C’est pourquoi Uniprêt met le client au centre de son offre, en ayant un conseiller unique par dossier, qui va étudier votre cas précis et négocier pour vous la meilleure offre auprès de nos partenaires bancaires. Notre but : vous conseiller et vous accompagner individuellement pour trouver la meilleure solution en fonction de votre situation qui forcément est unique.

¹Exemple réalisé le 03/10/2017 sur la base de la banque CFCAL Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Loraine – 1 Rue du Dôme – 67000 – STRASBOURG – Coût total du prêt 305 961,00 €. Le Coût total de leurs crédits en cours avant le rachat de crédits était de 291 489,00 €.

² Hors assurance facultative. Montant financé de 267 000 €, incluant 19 896 € de trésorerie.
Ce montant n’inclus pas 6 938 € de frais de remboursements anticipés pour les 3 prêts immobiliers et  8 845 € de frais de notaire, frais de banques, honoraires et intermédiations qui sont inclus dans le coût total du prêt de 305 961 €.

Dossier N°11909

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